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从竞买协议看《规程》的重要性-金少俊

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  从竞买协议看《规程》的重要性-金少俊

  从竞买协议看《规程》的重要性

  ——浙江嘉泰拍卖有限公司 金少俊

  2010年9月1 7日,公司拍卖浙江省衢州市衢江区某水电站,竞买保证金20万元,起拍价230万元,成交价304万元。买受人未按约定时间交款,并提起诉讼,以委托人、拍卖人未声明瑕疵为由,要求我公司退还竞买保证金,解除成交合同,并要求委托人承担违约金。

  在诉讼过程的调解环节,买受人承认诉讼理由不充分,但还是要求全额退还保证金。后来法官单独找我方调解时,也提出竟买保证金的法律地位问题,不予返还的规定在哪里。由于没有签订《竟买协议》,法官认为拍卖规则只是单方面的规定。最后经过长时间的调解.终于达成协议,我公司退还部分保证佥,其余不予返还,并解除成交合同,双方不再追究责任。从而了结了该宗官司。

  今年8月.我公司接受浙江遂昌新明水电投资有限公司的委托,拍卖该公司100%的股权。拍卖标的实质是该公司投资经营的六个水电站。此前,商务部《不动产拍卖规程》于今年3月23日公告发布,并于今年6月1日正式实施。我们认为该拍卖标的,牵涉面广,有很多瑕疵告知说明.必须按照拍卖标准制定<竞买协议》,把拍卖规则和特别约定中重要内容纳入到协议中。本坎拍卖有9个竞买人报名竞买,他们详细阅读了《竞买协议》的内容.愉快地签字盖章。拍卖于8月21日举行,起拍价4280万元,竞买保证金1 280万元经过激烈地竞争成交价为5600万元。《竞买协议》规定分两期付款,最后一期为今年的9月10日,结果买受人未提出任何异议,并提前于8月24日全额交清了拍卖价款和佣金,8月27日进行了拍卖标的交付,顺利完成了拍卖任务。

  从以上两个拍卖案例可以看出.有没有《竞买协议》其结果完全有可能是不一样的。

  我国拍卖企业绝大多数都从事不动产拍卖业务,大部分以不动产拍卖作为主管业务。因此,制定<不动产拍卖规程》责任重大。我作为该标准的编制小组组长和主要起草人之一,与编制组的同行一起,经历了五年的艰难编制过程,我们目标是把该标准制定成有专业特色,切实可行,具有前瞻性的规范性文件。

  据了解.在拍卖过程中制定并签署《竞买协议》是刘双舟教授最早提出米的,他为此还写了理论研究文章。本次制定《不动产拍卖规程》过程中,一开始我们就把《竞买协议》作为新的、必须的拍卖环节写入其中.并请刘双舟教授起草了《竞买协议》的内容和格式作为附录。

  我们认为,制定并签署《竞买协议》主要有这几个作用:一是拍卖人和竞买人处于平等地位,避免了以往拍卖人在拍卖规则和特别约定中单方面宣布的现象。二是对拍卖人的保护。如竞买保证盎的交纳及处理,拍卖成交价款的支付及违约责任,拍卖佣金及其支付,标的瑕疵的告知.这些都成为拍卖人和竞买人之间经平等协商而达成的真实意思表示。一旦发生纠纷,协议是判断是非和诉讼的重要依据。这样.拍卖人就变以往的被动为现在的主动。三是对竞买人或买受人 权益的维护。协议对竞买人的权利和义务作出了明确安排,协议的内容是委托合同的延续.成交后.委托人、拍卖人无权擅自作出变更。《不动产拍实规程》还对不动产的定义作了全新的界定,同时在拍卖会资料的编制,拍卖注意事项的内容、拍卖标的交付和档案资料管理作出了特别的统一规定,需要广大同行深刻领会消化并贯彻实施。

  ——摘自《中国拍卖》2012.9总第75期